Impulsan un convenio urbanístico para construir edificios en la ex Ciudad Deportiva de Boca
En el marco del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible, el Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires enviará a la Legislatura porteña un convenio urbanístico que permita al Grupo IRSA construir edificios en los terrenos de la ex Ciudad Deportiva del Club Atlético Boca Juniors, al sur de Puerto Madero (Comuna 1). La iniciativa está latente hace décadas, bajo el nombre Solares de Santa María.
En enero de 2021, el Gobierno porteño lanzó la convocatoria abierta a convenios urbanísticos, en la que tuvieron prioridad los proyectos ubicados en el barrios de zona sur San Telmo, Monserrat, Constitución oeste (Comuna 1), Barracas este y oeste y La Boca (Comuna 4). También aquellos que contemplaban la creación de nuevos espacios verdes.
La Legislatura porteña ya aprobó convenios urbanísticos similares en Villa Crespo (Comuna 15) y en Palermo (Comuna 14).
En cuanto al predio el Grupo IRSA al sur de Puerto Madero, tiene una superficie de 71,61 hectáreas (716.180 m2) que está en desuso desde hace casi 30 años. El convenio urbanístico contempla la siguiente superficie urbanizable: parque público 478.276 m2 y urbanización 237.904 m2. Ampliación de los usos deportivos permitidos a viviendas, comercios, oficinas, hoteles. Se amplía el plano límite de 12 m a 98.4 m, expone un informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC).
“El 67% de la superficie total del predio (478.276 m2) se convertirá en un espacio verde y público que será mantenido por la empresa por 10 años. Las obras de infraestructura necesarias para la urbanización de la zona también quedarán en cabeza de la empresa. El GCBA también afirma sin brindar detalle que obtendrá presupuesto destinado a Innovación, Ciencia y Tecnología, presupuesto para el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible y tres parcelas ubicadas dentro de la zona”, indica el Observatorio.
En cuanto a la historia del predio, el 29 de octubre de 1964 el Congreso de la Nación sancionó la Ley N° 16.575 por la cual autorizó al Poder Ejecutivo Nacional la donación a Boca Juniors 40 hectáreas de terreno a rellenar en el Río de La Plata frente a la Costanera Sur. El relleno fue mayor, y se llegó a 72 hectáreas.
La ley original prohibía al club hacer cualquier tipo de enajenación. No obstante, hubo modificaciones que permitieron a CABJ vender el terreno en 1993 a la sociedad Santa María del Plata. En junio de 1997, la empresa IRSA (Inversiones y Representaciones SA) lo adquirió por U$S 50.000.000.
El ODC analiza sobre el impacto de este convenio urbanístico: “El gran problema que tiene actualmente el predio es el uso dispuesto por el Código Urbanístico solo autoriza la ejecución de obras y el desarrollo de actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico, hotelero y/o comercial con disposición para Centro de Convenciones Ferias y/o Centro Habitacional. De cambiarse el uso autorizando un nuevo barrio residencial y comercial, el valor del predio se incrementaría exponencialmente”.
De acuerdo al Mapa de Incidencia del Valor del Suelo a este predio le corresponde un valor de 2785 UVA por m2. El UVA al 6 de julio de 2021 equivale a $81,66. Es decir, en este predio el valor del suelo por cada m2 construido equivale a $227.423 (US$ 2.251 al dólar oficial venta de $101), puntualizó la entidad.
“De acuerdo a estos datos, el terreno de mínima pasaría a costar US$ 1612 millones (716.180 m2 por US$ 2.251) de acuerdo a valores que estableció el GCBA para el cobro de impuestos. Si se tomaran valores del mercado el valor del suelo será seguro mayor. El Grupo IRSA compró este terreno a US$ 50 millones. Luego de la sanción del convenio, muy de mínima saldrá US$ 1612 millones”, estima el Observatorio.
Sobre los beneficios para la CABA agregan: “El Código Urbanístico, en su art. 4.1., dispone que toda propuesta de urbanización referida a una superficie superior a 1,5 hectáreas obliga a la cesión gratuita a la Ciudad de una superficie de terreno no menor del 25% ni mayor del 50% del total de la superficie de la parcela, afectada para uso y utilidad pública. En todos los casos se debe destinar no menos de una tercera parte de la superficie cedida a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto”.
“Por lo tanto, actualmente, sin necesidad de convenio urbanístico, el 50% del predio debería pasar a manos de la ciudad para espacio público y parque público. Con el convenio la ciudad sólo estaría logrando un beneficio del 17% del predio (121.750 m2) para autorizar el incremento en 8 veces la altura permitida (12 m a 98,4 m) y el cambio del uso deportivo del predio a complejo mega inmobiliario suntuoso”.