La Legislatura vota la sanción definitiva de convenios para construir a mayor altura a cambio de espacios verdes y más de U$S3.500.000

Publicado: miércoles 9 de diciembre de 2020

Este jueves la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires votará la segunda y definitiva lectura de dos leyes para que desarrolladores urbanos hagan edificios de mayor altura a la estipulada en la normativa vigente a cambio de dinero para combatir la pandemia y ante la entrega de terrenos para construir plazas públicas. Uno está en Villa Crespo (Comuna 15) y el otro en Palermo (Comuna 14).

Uno de ellos es el convenio entre el GCBA y la firma Koolhaas SA para modificar la normativa urbanística (Código Urbanístico) del predio ubicado en la calle Fitz Roy 801, entre Ramírez de Velasco y Vera, en Villa Crespo, al lado del viaducto del tren San Martín. El predio en cuestión se divide en dos sectores. Uno tiene 5.588 metros cuadrados, donde se harán edificaciones de hasta 37,60 metros, con mixtura de usos. El otro tiene 1.237 metros cuadrados y será destinado a espacio público. También contempla el “pago por parte del propietario a favor del GCBA de U$S1.041.112″.

Un informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad expone sobre este convenio: “El inmueble se encuentra afectado por la Ordenanza N° 24.802 y el art. 4.3.2 del Código Urbanístico por tratarse de un predio lindero a los Bajo Viaductos Ferroviarios de la Línea San Martín. De acuerdo a esta normativa tiene que ceder una franja de 48 m de ancho. Fue vendido por el Estado Nacional a 13.600.000 dólares el 30/03/2017. Esta venta fue autorizada por el Decreto N° 952/2020 firmado por el ex presidente Mauricio Macri. Al momento de ser comprado, este predio se encontraba en el Distrito R2aI del Código de Planeamiento con un FOT 4,1568. La superficie del terreno es de 5.099 m2. Con el Código de Planeamiento derogado se podía construir 21.195 m2. El 16 de abril de 2019, se registró el Plano de Permiso de Obra que autorizó una superficie a construir de 56.824 m2 y se indicó la cesión a vía pública de 1.237 m2. Sobre cota de parcela, se autorizó a construir 34.472 m2 de acuerdo al nuevo Código Urbanístico”.

Cláusulas del Convenio Urbanístico, según el ODC: “La empresa se hace cargo de la construcción del espacio público en los 1.237 m2 cedidos al GCBA. Se debe entregar al GCBA la recepción provisoria de las obras dentro de los 12 meses siguientes a su inicio o antes del mes de marzo de 2023. La Empresa pagará 1.041.122 de dólares. El primer pago (US$ 520.556) dentro de los 30 días corridos de la publicación de la ley. El segundo pago (US$ 520.556) dentro de los 15 días siguientes a la fecha de registración del Plano de Obra Nueva. La Legislatura autoriza la siguiente modificación de la normativa urbanística. el plano límite pasa de 29,8 m de altura a 37,6 m. Capacidad constructiva total sobre cota de parcela: 51.756 m2. Superficie edificable sobre cota de parcela pasa de 34.472 m2 a 40.928 m2”.

Análisis del ODC: “El convenio habla de espacio público y no de espacios verdes. No se establece instancias de participación ciudadana ni de la Comuna para la elaboración del proyecto del nuevo espacio público. Se otorga 7,8 m más de altura. Se autoriza la construcción de 6.456 m2 más. El 80% de dichos m2, en general, es la parte vendible, es decir, 5.164,8 m2. Con esta superficie construible se podría construir aproximadamente 245 viviendas de superficie mínimas según Código de Edificación. Con un cálculo de mínima se sumaría al área 245 personas que necesitarían 2.450 m2 de superficie de espacios verdes (10 m2 por habitante). El nuevo espacio, que no será necesariamente espacio verde ya que se establece que será espacio púbico, es la mitad de dicha superficie. No se puede afirmar que este proyecto vaya a incorporar más espacios verdes porque no llegará ni a atender las necesidades ambientales de las nuevas familias. Este nuevo espacio público será el patio trasero del nuevo emprendimiento inmobiliario. Según la Ley N° 6.062 el valor de incidencia del suelo en esta parcela es de 848[1] UVAs (1 UVA al 9/9/2020= $ 57,56) = $ 48.810 pesos el m2. En dólares el precio del m2 sería equivalente a US$ 649,24 (US$ 1 = $ 75,18). Este convenio aumenta en 5.164 m2 vendibles la capacidad constructiva. Esto genera un negocio mínimo de US$ 3.353.194. La empresa sólo pagará como contraprestación 1.3 millones de dólares (pago monetario US$ 1 millón + Obra de espacio público US$ 0.3 millones), es decir, menos de la mitad de lo que ganará con el aumento de la capacidad constructiva. Con el Código de Planeamiento derogado se podía construir 21.195 m2 computable a FOT (vigente al momento que Koolhaas S.A. compró la parcela). Con el nuevo Código Urbanístico le autorizaron a construir 34.472 m2 (aproximadamente 27.577 m2 vendibles) Con el Convenio Urbanístico podrá construir 40.928 m2 (aproximadamente 32.742 m2 vendibles). Casi 6000 m2 con cada modificación normativa. Este es un claro ejemplo de que el Estado vende mal, barato y las compensaciones que deberían ser en beneficio de la sociedad terminan siendo capitalizadas por los privados”.

El otro es un convenio suscribió con las firmas Arkinver SA y Kilómetros SA, las cuales en conjunto le ofrecen la entrega de U$S2.500.000 a cambio de modificar normas urbanísticas, a fin de permitirles edificar más metros cuadrados en el lote de Clay 3071, en Palermo (Comuna 14). También ceden al GCBA un terreno en Huergo 131, para convertirlo en un espacio verde. Fue una dependencia del Instituto Nacional de Juventudes y luego fue rematado a privados.

La defensa oficial de este último proyecto sostiene: “El documento del convenio dice: “La celebración del convenio persigue el doble objetivo de promover los lineamientos y las acciones del Plan Urbano Ambiental a partir de la generación de espacios destinado al uso público, la promoción de áreas de circulación peatonal y la vinculación de los espacios urbanos para posibilitar una mayor integración urbana, fomentando la actividad económica del entorno de Villa Crespo y por el otro afrontar la emergencia económica y sanitaria en el ámbito de la CABA facilitando procesos de inversión privada y generando recursos adicionales para el tesoro de la CABA”.

Análisis de antecedentes y clausulas, según el ODC: “Estas manzanas fueron vendidas por el Estado Nacional El predio ubicado en HUERGO Nº 131/199 – BÁEZ Nº78 – CLAY Nº 2905 – DORREGO S/N (Parcela N° 1), con una superficie de 6.750 m2, fue vendido por 18.000.000 dólares a Arkinver S.A. (02/05/2019) El predio ubicado en CLAY Nº 3071 – BÁEZ Nº 5/99 -DORREGO S/Nº (Parcela N° 2), con una superficie de 5.927 m2, fue vendido por 33.000.000 dólares a KILOMETROS SA (07/09/2017). Las empresas se hace cargo de la construcción del espacio público en la Parcela N° 1. El proyecto de espacio público debe ser presentado dentro de los 120 días corridos luego de la publicación de la ley. Las Empresas pagarán 2.500.000 de dólares. El primer pago (US$ 1.000.000) deberá realizarse dentro de los 30 días corridos de la publicación de la ley. El segundo pago (US$ 1.000.000) dentro de los 15 días siguientes a la fecha de registración del Plano de Obra Nueva. Y, el tercer pago (US$ 500.000), dentro de los 10 meses desde el segundo pago. La Legislatura autoriza la siguiente modificación de la normativa urbanística. El plano límite en la Parcela N° 2 será de 96 m y la capacidad constructiva de 46.500 m2. El propio GCBA afirma que estos cambios van a generar un aumento del valor de los predios de 47,7 millones de dólares. De esta cantidad, el GCBA sólo recibirá como contraprestación 21,9 millones de dólares”.